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石家庄二手房市场火热 签订“委托限时销售”需谨慎

2016年04月21日 来源:石家庄在线

石家庄二手房市场火热,成交量同比涨幅达到7成以上。在楼市一片大好的情形下,房屋买卖双方与房产中介之间发生的纠纷案件数量也有所增长。市房产交易中心中介科提醒房屋所有人和购房者,合同签字需谨慎,当心房产中介设下的“圈套”。

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   “委托限时销售”垄断房源

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   近日,准备卖房的高女士,因为与某中介签下了“委托限时销售合同”,高女士原本掌握着的房屋出售权利,被中介夺走了。“我与中介签订了‘委托限时销售合同’,签字的时候中介说一个星期就能卖出去,现在半个多月过去了,来看房的人不少,可就是没有买的。”高女士说,“现在房产本在中介手里,我跟中介说房子不卖了,中介不但不同意退还房本,还说必须履行合同的约定。”

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   记者在这份“委托限时销售合同”看到,房屋持有人委托该中介对该房屋进行销售,规定了销售时限为60日,同时还约定了房价,并要求房主必须配合房屋交易时一切手续的办理,若房主不配合交易还要承担相关赔偿。对于中介方面的约束行为,中介要在60日内将房屋卖出,如果没在规定时间出售要承担相应罚款,罚款金额为1000元。对于动辄上百万元的房产及数万元的中介费,中介的赔偿确实不算多。

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   对此,市房产交易中心中介科相关负责人表示,房产中介的委托限时销售属于一种市场行为,是一种市场的竞争手段。中介与房主签订“限时销售”后,房产本将由中介保管,这样就把该房屋资源进行了垄断,就是中介市场上俗称的“独家销售”。中介称会利用多种媒介手段把房源信息发出,加快房屋出售的速度,其实从另一个角度看,该房源的销售渠道已经受到了局限,被只此一家掌握了“生杀大权”。对于房屋持有人来说,享受中介所谓快速销售的同时,就必然要承担相应的风险,比如60日内房子卖不出去,房价必须按规定价格出售等。

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   该负责人提醒,房屋产权所有人在与中介签订“委托限时销售合同”时需谨慎,一旦合同生效,由于受委托时限的约定,无法随时调整房价,且房屋销售渠道将受限。对于从“独家销售”中介购买房屋的人来说,购房中介费也会有所增加。

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   中介隐瞒房屋情况属违规行为

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   近日,市民郝先生通过某房产中介,选中了一套房子,并与该中介签订了合同。正当买卖双方在中介的陪同下准备办理过户手续时,郝先生发现该套房子并不需要缴纳个人所得税,而此前中介已经收取了这项费用。于是,郝先生要求中介退还多收费用,但中介却以多种理由拒绝退费,并要求郝先生履行合同约定,不得以其他理由拒绝购房。

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   “这个案例在房产中介市场非常具有代表性,还有很多类似的情况。” 市房产交易中心中介科相关负责人表示,有的房产中介机构故意隐瞒房屋交易的个人所得税,当购房人过户的时候才发现这个费用,只能自己承担;还有的房产中介机构隐瞒房屋的抵押(未去交易、登记部门办理抵押交易登记)或者出租信息,在购房人不知情的情况下完成房产过户后,使购房人的利益受到损害。“房产中介机构对代理销售的房屋质量应当审查,而有些中介不进行审查或审查不严就进行销售,更有些中介为赚取中介费,代理销售不符合销售条件的商品房,且不向消费者如实告知相关信息,一旦发现存在违规行为的中介将进行严惩。”

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   该负责人提醒消费者在购买房屋时应当注意,在签订合同前要见到产权人或有合法委托书的委托人,一定要在卖方在场的情况下,共同签订购房合同;要对房屋权属情况进行查实,了解权属是否清晰,有无共有、抵押等情况,购房人可与房屋产权持有人一起到平安大街49号房屋档案查询大厅查询;买房人要谨慎签约,仔细看清楚条款,立字为据。

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   中介合同存在“霸王条款”嫌疑

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   市民赵先生通过某中介打算购买一套二手房,在与房主、中介签订合同几日后,因为资金出现了问题,不能购买该房了,虽然房主同意了,但中介却不同意撤销合同。按照合同要求,赵先生将在赔付买房定金的基础上,支付房屋总价款的10%作为赔偿,赵先生算了一下要交十多万元的赔偿金,一时难以接受。

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   记者在调查中发现,还有的案例是因为卖房人不卖了,而中介却不退还买房人缴纳的定金,这仅仅是因为在合同条款中没有对卖房人进行约束,而对定金却进行了约束。

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   “中介与买卖双方签订的合同有待进一步规范,有些合同确实有‘霸王条款’的嫌疑。”市房产交易中心中介科相关负责人介绍,部分中介在合同中恶意不标明服务项目的要求和标准,以减轻自身责任,还有的中介与消费者签订单方面制定的“霸王条款”,如利用代收房款的优势,在合同中制定消费者如退房将承担高额违约金的条款,或无论买卖房屋是否成交,消费者均应支付中介费用等。

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   对此,业内人士提醒广大购房者,二手房过户除必须缴纳的契税、营业税等税费外,有的还涉及到土地出让金,这些费用都是有严格规定的,中介不会在这部分获取利润。一般情况下,中介会将获利部分的费用分为中介服务费、贷款服务费、评估费等项目。购房人可对比多家中介,并向贷款银行机构咨询,在向中介缴纳服务费时,要求中介将费用明细逐项列出,以免将来出现不必要的纠纷。

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